Türkiye’de yerleşmek için, şirket kurmak veya ticari amaçlarla gayrimenkul kiralamak ya da yatırım amaçlı veya yatırım yoluyla türk vatandaşlığıaldıktan sonra gayrimenkulü değerlendirmek amaçlarıyla kiraya vermek veya düşünülebilecek birçok sebeple kira sözleşmeleri yapılmaktadır. Bu yazımızda kira hukukuna ilişkin özellikle yabancı gayrimenkul yatırımcılarını ilgilendiren konulara değineceğiz.
Kira İlişkisi
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Gayrimenkul için yapılabileceği gibi, taşınır başka bir mal veya araç için, ürün için veya ticari amaçlarla da yapılabilir.
Kira Sözleşmesinin Şekli
Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılır. Genellikle taraflar hazır sözleşmeler üzerinden yalnızca kira bedeli, depozito bedeli, süre ve gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek demirbaşları sözleşmeye ekler.
Ancak sözleşmeye resmiyet kazandırma ve özellikle yüksek ticari hacme sahip şirketlerin iç işleyişleri veya dernek veya vakıflardan kiralanacak yerler için adi yazılı yapılan bu sözleşmenin noterlikte onaylatılması da mümkündür.
Kiranın Döviz Olarak Belirlenmesi
Türk Parasının Kıymetini Koruma Kanunu ve ilgili yönetmelikler ile 32 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve bu kararnamede değişiklik yapan tüm Kararnameler birlikte değerlendirildiğinde, Türk vatandaşları arasında ve Türkiye’de akdedilen tüm sözleşmeler bakımından sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.
Hüküm bakımından taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması döviz ile sözleşme yapılabileceği anlamına gelmektedir. Yerleşik olma durumu, ikametinin Türkiye’de bulunmaması, sosyal ve siyasal haklarından Türkiye’de yararlanmıyor olması genel anlamda yaşamının büyük bir bölümünün Türkiye’de idame ettirilmiyor olması anlaşılabilir.
Şirketler bakımından ise, şirketin yerleşik ve kurulu olduğu yerin yanı sıra, Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan;
- şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu,
- doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler
- serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin,
Yabancı ülkelerin Türkiye’deki diplomatik ve konsüler temsilcilikleri ve bu temsilciliklerde çalışanların Türkiye’de yapacakları kiralamaları döviz üzerinden yapması mümkündür.
Diplomatik Klozelar
Çoğunlukla yabancı ülke temsilciliklerinin gönderen ülke tarafından tayin edilen çalışanları, belirli sürelerle Türkiye’de kalmakta ve bu görev süresinin bitiminde ülkeden ayrılmaktadır.
Bu gibi durumlardan hem kiracıyı hem kiraya vereni korumak amaçlarıyla, bu türden bir kiralama söz konusu olduğunda diplomatik klozlar sözleşmeye ilave edilerek görev süresi bitimini bir fesih sebebi olarak sayılmasını sağlar.
Dövizle Kira Yasağına Aykırılığın Sonuçları
Yukarıda sayılan ve özel mevzuatlar gereği dövizle kira veya herhangi bir sözleşme yapabilecek kimseler arasında olmayan kişiler tarafından yasağa aykırı olarak yapılan sözleşmeler, yalnızca kira bedeline ilişkin hüküm bakımından geçerli sayılmaz. Başka bir deyişle sözleşme ilişkisi ayakta kalmakla birlikte, bedele ilişkin hüküm geçerli olmayacaktır.
Bu durumda yalnızca bir ek protokol veya tarafların anlaşarak sözleşmeyi yeniden düzenlemeleri halinde kira bedelini Türk Lirası cinsinden belirlemeleri yeterli olacaktır.
Yasağa aykırı olarak sözleşmenin yapılması ve ödemenin de gerçekleştirilmiş olması halinde, hukuka aykırı bu ödemenin iadesi talep edilebilir. Döviz ile ödeme yapılması halinde, Türk Lirası üzerinden yapılması gereken ödemenin üstünde ödeme yapılmış olması hali de mümkündür. Bu halde aşan kısım için ödemenin iadesi talep edilebilir.
Bunun yanı sıra, dövizle sözleşme yapma yasağına ilişkin olarak yasağa aykırı sözleşme yapmanın aynı zamanda idari müeyyidesi de bulunmaktadır. Bu itibarla mevzuata aykırı yapılan bu sözleşmeler için taraflara idari para cezası uygulanabilmektedir.
