Gelişen ekonomi ve değişen şartlar özellikle inşaat sektöründe inşaat işlemleri öncesinde bir finansman kaynağı yaratmayı zorunlu kılmaktadır. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, henüz tamamlanmamış ve inşaatına başlanılmış konutların bitiminden önce satılmasını sağlayarak, alıcı bakımından natamam bir konut satın alarak daha uygun fiyatla konut satın alabilmeyi mümkün kılmakta, bunun yanı sıra satıcı bakımından da inşaat için gerekli maddi yükümlülükleri karşılayabilmek adına nakit ihtiyacını karşılamasına olanak sağlamaktadır.
Satıcının Yükümlülükleri
Gerek Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gerekse Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik satıcıya bu türden sözleşmeler akdedebilmesi için bazı yükümlülükler getirmiştir. Bunlar:
1) Tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
2) Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez.
3) Ön bilgilendirme formunun Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
4) Sözleşmenin Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7 nci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
5) Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka okunmalı, ön bilgilendirme formunun ekinde tüketiciye iletilmesi zorunlu tutulan projeye ilişkin bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve satın alacağınız konutta kullanılan ürünlere ilişkin teknik bilgileri içeren mahal listesi (teknik şartname) incelenmelidir.
6) Konutun brüt ve net alanları, konumu, cephesi, sözleşme ile taahhüt edilen iç özellikleri hakkında detaylı değerlendirme yapılarak sözleşme içeriğindeki karşılıkları kontrol edilmelidir.
7) Konutun inşa edileceği arsanın mülkiyetine ilişkin olarak Tapu Müdürlüğü nezdinde araştırma yapılarak, tapu kaydı üzerinde satın alınacak konutun değerini düşüren herhangi bir şerh, beyan vb. olup olmadığı kontrol edilmelidir.
8) Satıcının tüketiciye ödemeleri karşılığında mevzuatta belirlenen teminat türlerinden hangisini sunacağının öğrenilmesi gerekmektedir.
9) Satın alınan konutun satış bedeline ilişkin senet düzenlenecek ise mutlaka nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı düzenlenmelidir.
10) Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye (alıcıya) verilmesi zorunludur.
Ön Bilgilendirme Formunun Unsurları
Ön bilgilendirme formu, tüketiciye sözleşme kurulmadan en geç 1 gün öncesinde en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde aşağıdaki bilgileri içeren bir şekilde verilmelidir;
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
d) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
e) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
f) Konutun teslim tarihi,
g) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
h) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
i) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir.
Sözleşmenin Şekli
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri resmi şekil şartına tabiidir. Geçerli bir satış iki şekilde gerçekleşebilir:
a) Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak bir yazılı sözleşme şeklinde,
b) Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle
Aksi halde yapılan sözleşme geçersizdir. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Ancak Noterlikte yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bitmiş ve teslime hazır konutlar için yapılandan farklı bir sözleşme olduğunu ve ön ödemeli konut satışlarına ilişkin ayrı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu belirtmekte yarar vardır.
Hangi Konutlar İçin Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Yapılabilir?
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, hem Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hem de Ön Ödemeli Konut Satışlarına ilişkin Yönetmeliğe göre yalnızca inşaatına başlanmış ancak henüz tamamlanmamış ve tapuya bağımsız bölüm olarak kaydedilmemiş konutlar için söz konusu olabilmektedir. İnşaat tamamlanmış ve teslime hazır konutlar için bu sözleşme yapılamaz.
Bunun yanı sıra bu türden sözleşmenin konusu ancak “konut” vasıflı gayrimenkuller olabilir. İşyeri, ofis, dükkan vb. ticari nitelikli taşınmazlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler kapsamda bulunmamaktadır.
Tüketicinin Sözleşmeyi Sonlandırma Hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.
Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, caymaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Tüketici sözleşmeden dönme hakkını, bazı özel durumlarda, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir.
